مرور معضلات بخش مسکن

اخیرا خبر جدیدی مبنی بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطرح شده است که در نوع خود حرکت مثبتی در جهت بهبود وضعیت مسکن از کانال تحریک بخش راکد و تبدیل رکود به عرضه و بالطبع کاهش قیمت است اما آنچه در این نوشته مد نظر است آسیب‌شناسی بخش مسکن از منظر معضل افزایش شدید قیمت و مرور راهکارهایی جهت بهبود وضعیت این صنعت بسیار مهم و حیاتی است.

ابتدا بایستی به این نکته توجه کرد که بحث افزایش قیمت مسکن تا چه میزان متاثر از شرایط صنعت ساختمان و تا چه میزان متاثر از شرایط بازارهای موازی همانند ارز و سکه می‌باشد که پرواضح است التهاب این بازارها تاثیر مهمی بر وضع همه صنایع گذاشته است.

در مرحله بعد بایستی در نظر گرفت که قیمت مسکن تا چه میزان به اصطلاح اقتصادی حباب است که در این صورت به آن قیمت کاذب گفته می‌شود. هر قیمت کاذب ناشی از فروشنده یا فروشندگانی کاذب است که با استفاده از حقه‌هایی همچون قیمت‌گذاری صعودی سعی در افزایش قیمت مسکن به صورت کاذب دارند و حل این مشکل بیش از اجرای سیاست‌های اقتصادی نیازمند راه‌حل‌های اجتماعی و قضایی است که در چارچوب بحث فعلی نیست. به منظور تجویز سیاست مناسب در بخش مسکن باید توجه داشت که مشکلات به وجود آمده بیشتر مرتبط با بخش عرضه هستند یا تقاضا و حتی در برخی موارد مشاهدات تجربی بیانگر این نکته هستند که نه عرضه و نه تقاضا به عنوان هدف مطرح نیستند بلکه بایستی با اجرای سیاست‌هایی همانند اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، قیمت مسکن را تنظیم نمود.

در بحث تولید مشخص است که صنعت ساختمان به طور نسبی در شرایط تولید مناسب است و طبق آمارهای ارائه شده سالیانه رقمی در حدود یک میلیون واحد به بخش مسکن اضافه می‌شود. طرح‌هایی همچون مسکن ملی و مسکن مهر نیز که با استفاده از ظرفیت شرکت‌های داخلی و یا خارجی اقدام به انبوه‌سازی به صورت اقماری کرده‌اند به نوبه خود موجب روتق موکدا نسبی بخش عرضه شده‌اند و حتی در چند وقت اخیر شاهد افزایش سطح تسهیلات دولتی جهت خرید مسکن نیز بوده‌ایم اما با وجود این نکات مثبت، بخش مسکن همچنان پرالتهاب می‌باشد و خرید خانه هر روز به رویایی دست نیافتنی‌تر تبدیل می‌شود.

تسهیلات ارائه شده جهت خرید مسکن هدفی جز افزایش قدرت خرید مردم را دنبال نمی‌نمایند اما منبع تامین این اعتبارات به مراتب مهمتر است تا میزان آن‌ها. همچنین نحوه تخصیص و سود و کارمزد مربوطه نیز با اهمیت می‌باشند. چنانچه تامین اعتبارات به طور صرف از کانال بانک مرکزی صورت گیرد به راحتی می‌توان پیش‌بینی کردکه نتیجه‌ای جز تورم در انتظار نخواهد بود و در عین حال واضح‌ترین تجربه آن همان مسکن مهر است اما چنانچه اعتباراتی که مردم به صورت سپرده در اختیار بانک‌ها می‌گذارند به طرف بخش مسکن سرازیر شود می‌توان امید به بهبود قدرت خرید مردم بدون افزایش تورم داشت.

ناگفته نماند که عرضه مناسب مسکن محقق نمی‌شود مگر با ورود جدی بخش خصوصی فلذا لازم است تا موانع جدی ورود به این بخش برطرف شوند. براساس گزارشات ارائه شده، نگرانی از فروش به موقع محصول نهایی مهمترین دغدغه بخش خصوصی است فلذا لازم است که دولت از تقویت و تحریک بخش تقاضا از طریق مکانیزم افزایش قدرت خرید مردم غافل نشود.

تنظیم روابط بین خریداران و فروشندگان در بخش مسکن نیز بایستی با تقویت همه‌جانبه بخش واسطه‌ای و مشاوره‌ای که در کشور ما هیچگاه وجود نداشته است صورت بگیرد. در این میان، تشکیل تعاونی‌ها نیز از دو جهت می‌تواند بسیار مناسب باشد؛ از یک طرف مشکل جمع شدن سرمایه و حل مشکل کمبود نقدینگی و از طرف دیگر تشکیل و تقویت گروه‌های تخصصی ساخت مسکن. در این بین اجرای چنین سیاستی هم موجبات افزایش کیفیت ساخت را فراهم می‌نماید و هم کاهش قیمت حتمی را خلق می‌نماید.

در کشور ما مسکن یک کالای سرمایه‌ای است و عده‌ای با دید سوداگرایانه وارد بازار مسکن می‌شوند. به عنوان مثال فردی با سرمایه هنگفت چندین واحد ساختمانی خریداری کرده است و همگی را اجاره می‌دهد و از این کانال اقدام به دریافت سود می‌کند اما در کشورهای دیگر که مشکل مسکن کمتر وجود دارد آنچه که به شدت خودنمایی می‌کند رویکرد بخش اجرایی در تبدیل مسکن از یک کالای پربازده سرمایه‌ای به یک کالای کم‌بازده و مصرفی است که این به خودی خود باعث حذف نگاه سوداگرایانه بخش مسکن و همچنین حذف واسطه‌ها و دلال‌هایی خواهد بود که عوامل اصلی ایجاد قیمت کاذب در این بازار می‌باشند.

منتشر شده در روزنامه جوان